​郁亮的功与过

郁亮的功与过

2025年1月27日，万科公告，预计2024年净亏损450亿元，董事长郁亮与总裁祝九胜双双辞职。

从2017年接棒王石时的意气风发，到如今黯然退场，郁亮在万科八年掌舵生涯规划，堪称中国地产黄金时代落幕的缩影。

郁亮的故事，既是一个职业经理人试图重塑行业的野心实验，也是一场关于战略定力与市场周期的残酷博弈。

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郁亮在万科的历史地位，始于他对规模的颠覆性追求。

2001年，35岁的他升任万科总经理时，公司年销售额仅24.49亿元。但这位财务出身的“小胖”以惊人的魄力提出“千亿目标”——2010年，万科成为国内首家销售额破千亿的房企，比原计划提前四年完成。

这一成绩，奠定了郁亮在王石时代的核心地位，也让他成为“中国地产职业经理人”的标杆。

2014年，郁亮率先提出房地产行业进入“白银时代”，主张从规模扩张转向质量效益。他主导万科向“城市配套服务商”转型，拓展物流、商业、教育、养老等多元化业务，并推出事业合伙人制度，试图将员工利益与企业长期发展绑定。

这一战略在初期颇具成效。到了2016年，万科销售额达3647.7亿元，尽管让出行业第一宝座，但其生态布局已初具雏形。

2017年正式接任董事长后，郁亮进一步提出“万亿大万科”计划，目标是构建一个涵盖开发、物业、物流、长租公寓等领域的生态系统。

郁亮甚至认为：“谈市值管理是格局小了，我们要对社会有万亿级别的贡献。” 这一愿景吸引了资本市场关注，万科股价在2017-2020年间保持相对稳定，甚至被部分分析师视为“抗周期标杆”。

坦白说，郁亮并非盲目乐观者。2018年，他抛出“活下去”口号，震惊行业；2021年再次呼吁“节衣缩食，筹备过冬”。

这些预警虽未能阻止万科最终坠入亏损泥潭，却体现了其对行业风险的敏锐嗅觉。此外，他在宝万股权之争中与王石联手引入深圳地铁作为战略股东，通过混合所有制改革稳住了控制权，为万科争取了关键喘息期。

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然而，郁亮的改革最终未能抵御行业系统性风险。2024年的巨亏，暴露出其战略设计中的致命裂缝。

万科2024年亏损的核心原因，是2022年前高价获取的土地项目在楼市下行期难以消化。郁亮在2017年后坚持“逆周期拿地”，认为一线城市核心地块具有长期价值。

但这一策略在2022-2024年的需求萎缩中反噬。

广州广信地块等标志性项目因销售滞缓、毛利率暴跌成为拖累。有人认为，郁亮过度依赖对城市化的乐观预期，未充分评估政策调控与人口结构变化的冲击。

尽管郁亮力推物流、商业等新业务，但这些板块始终未能成为利润支柱。2024年，非开发业务贡献不足集团收入的15%，且部分投资（如长租公寓）因回报周期长、运营成本高加剧现金流压力。

更致命的是，万科在2019-2023年间通过保险资管计划融资超400亿元，这些高杠杆工具在流动性危机中成为“绞索”。

郁亮倡导的“事业合伙人制度”本意是激发团队活力，却在执行中导致权责模糊。

2024年财报显示，区域公司为完成考核指标，大量囤积低效资产，进一步恶化资产负债表。此外，他对“国企混改”的执着，如2023年与深圳地铁的多次资产置换，虽短期缓解资金压力，却让万科逐渐失去市场化灵活性。

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客观讲，郁亮的功过不能脱离时代背景评判。

他接手万科时，中国房地产行业正值顶峰，但其任内恰逢三重转折：经济增速放缓、政策调控深化、民营企业信用体系崩塌。

郁亮的“万亿生态”愿景本质是对抗周期的豪赌，而赌局的失败既是个人判断失误，更是整个行业逻辑崩解的必然结果。

值得玩味的是，即便在辞职公告中，郁亮仍保留执行副总裁职位，而接任者辛杰——深铁集团董事长的国资背景暗示着万科将彻底转向“政府主导型”发展模式。

这或许是对郁亮时代最辛辣的讽刺：他曾试图将万科打造成超越市值的社会企业，最终却因市场化的溃败不得不退回体制襁褓。

王石曾说：“我的成功就是万科不再需要我的时候。” 对郁亮而言，这句话的代价是450亿亏损和一场未竟的变革。

郁亮的故事，说明在周期的巨轮前，再精妙的战略也可能被碾为尘埃；而真正的遗产，或许不在于万亿蓝图，而在于为行业转型提供的镜鉴——

无论这镜鉴多么令人刺痛。