​威海华发九龙湾：华发股份躺着就挣二三十亿

威海华发九龙湾：华发股份躺着就挣二三十亿

（本文转自半边文人，2018年4月22日发表于XD华发股吧）

除了在珠海在建在售的近20个楼盘外，华发在外地的项目还有几十个。其中，珠海之外，目前热销的百亿大盘就至少有四个！！！

1、中山华发四季。

紧邻中山华发生态庄园，总用地面积为32.25万平方，规划建筑面积106万平方米。目前仅仅开发首期，首期占地约5.74万平方米，总建筑面积约24.83万平方米，共15栋26~32层洋房，规划户数约1706套。销售均价11100。

尚有80余万平方米建筑面积待建。上月，中山房价上涨22%，项目有巨大的增值空间。按12000均价计算，货值就将超过1000亿。成本较低，利润可观！

2、威海九龙湾。

项目占地面积588765平方米，规划建筑面积1362112平方米。目前在售第三期，均价从一期的不到8千到现在1.5万了。一、二期合计开发了不到40万平方米。

超级大项目，土地成本仅仅只有1700元每平方米。尚有近100万平方米建筑面积待建待售。有巨大的增值空间。

3、上海静安府

占地面积：163512平方米建筑面积：670452平方米。高层+别墅洋房。一期（东区）基本售完，二期（西区）热销，均价超过8.6万。总货值近4000亿，华发权益货值超近200亿！净利润率至少在10%以上。

4、广州华发中央公园。

建筑面积31万平方米，今年开盘了，正在热销，均价6万左右，货值130亿左右。但项目成本较高，净利率估计高不了。

各个项目的具体情况，喜欢的自己去搜索。：））））））

今天说说威海华发九龙湾。这个项目在威海这样的四线城市，一般人不太关注。但是，该项目很大，成本也极低，好比羞答答的玫瑰静悄悄的开，未来对华发股份的利润贡献小不了，非常值得关注。

一、威海华发九龙湾的前身故事

2013年：华发股份16亿元布局威海三宗地，瞄准低地价

华发股份（600325.SH）周二公告，公司子公司威海华发房地产开发有限公司以5.22亿元在威海又拿一地；此地与公司近期在威海收获的两宗地位处同一地理位置。自此，公司已斥资近16亿元在威海市区拿下三幅住宅类用地。

华发股份董秘办公室负责人表示，公司所竞得的威海宗地位于市区临海地段，周边住宅楼目前售价已将近8000元/平方米，而这两宗地楼面土地平均成本不到1700元/平方米，可预测盈利空间较大。

据地块公开信息披露，此次竞得的地块位于威海市经开区大庆路北、疏港路西，为住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地，宗地面积19.12平方米，成交总价为5.22亿元。据统计，这是华发股份自7月27日以来在威海拿的第三宗地块。三宗地位处同一街区路段，均为住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地。三宗地总面积57.9万平方米，总价15.8亿元。

二、威海华发九龙湾的今生规划

华发·九龙湾中心位于威海市经济技术开发区九龙湾区域，周围毗邻多个滨海公园，与国家5A级景区刘公岛隔海相望，景观资源十分丰富。华发·九龙湾中心项目南起大庆路，北至沙滩，东起疏港路，西至九龙河（整个地块呈元宝型）。 项目自身拥有2.4公里海岸线。项目区位优势明显，配套设施完备，占据威海城市发展战略中心，是威海 “东进南拓”的核心发展区域。

华发·九龙湾中心项目周边海陆空交通便利。毗邻威海国际客运海港码头，距火车站/汽车站及2014年底将要开通的青威烟荣城际轻轨2.4公里，同时这里还是新老城区通往机场必经之处，通过疏港路机场高速直接连通威海国际机场。

华发·九龙湾中心项目周边九龙城商业广场、永旺购物中心、皇冠中学、威海二中、经区医院等休闲购物、餐饮娱乐、金融、教育、医疗等生活配套设施一应俱全，同时项目自身配有4.3万万豪低密度五星级度假酒店、10.5万全海景酒店式公寓、1万体育馆（含3000青少年活动中心）、3.3万低层特色商业街区、5A甲级写字楼、3900幼儿园、1.4万小学、独有2.6公里沙滩海岸线及42万的森林公园和威海国际海水浴场，一站式的满足业主休闲购物、居住生活等方面的需求。

威海华发房地产开发有限公司2013年以当年地王身份成功折桂九龙湾区域板块开发，未来将斥资超百亿元倾力打造华发·九龙湾中心城市综合体。项目总占地面积约58.8万，总建面约136万，容积率1.73，绿化率40%，计划历时8年打造海景住宅区、CBD综合商业区及旅游度假区等三大功能区。

项目包括四大片区：1、海景住宅区：占地面积约33.7万，建筑面积约86.5万2、CBD综合商业区：占地面积约16.3万，建筑面积约43.3万；3、旅游度假区：占地面积约8.9万，建筑面积约6.4万

九龙湾一期2015年开盘。实现销售均价8000元没平方米。1460户，建面16.8万，2017年已经交楼。

九龙湾二期约18万平方米2017年开盘，销售均价12000元每平方米。二期2018年交楼。

九龙湾三期约18万平方米今年开盘，销售均价15000元每平方米。三期2019年11月交楼。

四期开盘时间待定。

三、九龙湾项目未来5年的故事演绎

按照剧本，威海合肥九龙湾的故事将演绎八年。从2015年一期开盘算起，到2023年结束。

记住：项目的楼面地价仅仅1700元每平方米。由于地价超低，土地囤积的成本增加也比较有限。

一期2017年已经交付。销售均价是8000多元。成本：楼面地价1700，精装1500，由于一期担负为整体楼盘营造核心景观的任务，建安成本比较高，没什么净利润，基本保本左右。

二期今年交付。销售均价大体在12000左右，利润几何？今年年报就见分晓。

三期今年正在热销，销售均价已经达到15000每平方米。30%的毛利怎么也没有问题了。19年11月交楼。

二期、三期的利润贡献很快就要提现在今年与明年的财务报表中了，项目已经进入收获期！！！！

更大的惊喜是项目后面还有80多万的四期、五期、六期、七期。。。。。。。。。。。。。

项目品牌已经打响。项目广受追捧，销售日益火爆。后面各期的销售均价能够达到多少？大家自己想。

个人测算了一下：除去一期，二期后的总销售均价即使按最最最最最最最保守的15000元每平方米计算，可是面积按按最最最最最最最保守的100万平方米计算，2018-2023年也将贡献结算货值150亿。按最最最最最最最保守的15%的净利润计算，将贡献总净利润23亿。6年平均，每年贡献净利润平均4亿，合每股近0.2元。当然，平均计算是不合理的，估计集中爆发在19-22年期间，每年净利润贡献将在6亿以上。

以上只是个人对威海华发九龙湾收益的估算。欢饮大家集思广益！！！